Asunto-osakkeen kauppakirja: mitä siihen kirjataan ja kuka sen tekee?

Asunto-osakkeen kauppakirja on sopimus, jolla myyjä luovuttaa asunnon osakkeet ostajalle. Siihen kirjataan ainakin kaupan osapuolet, kaupan kohde, kauppahinta ja maksutapa sekä se, milloin omistus- ja hallintaoikeus siirtyvät. Kun myyt asunnon ilman välittäjää, luonnoksen teet yleensä sinä. Ostaja ja hänen pankkinsa tarkistavat sen, ja kauppakirja allekirjoitetaan kaupantekotilaisuudessa.

Mitä kauppakirjaan kirjataan

Kauppakirja on sitä parempi, mitä vähemmän siihen jää tulkinnanvaraa. Käy nämä kohdat läpi ennen kuin lähetät luonnoksen ostajalle.

Osapuolet. Myyjien ja ostajien nimet, henkilötunnukset ja osoitteet. Jos asunnolla on useampi omistaja, jokainen on kaupassa osapuolena ja allekirjoittaa kauppakirjan.

Kaupan kohde. Taloyhtiön nimi ja osoite, huoneiston numero ja tyyppi, pinta-ala sekä osakkeiden numerot. Osakkeiden numerot ja pinta-ala tarkistetaan isännöitsijätodistuksesta, ei vanhasta ilmoituksesta.

Kauppahinta ja maksu. Kauppahinta, se mihin mennessä ja millä tavalla se maksetaan, sekä mahdollinen käsiraha. Kirjaa näkyviin myös huoneistoon kohdistuva yhtiölainaosuus, koska ostaja maksaa varainsiirtoveron myös siitä.

Omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen. Omistusoikeus siirtyy yleensä, kun kauppahinta on maksettu. Hallinta eli avainten luovutus voi olla samana päivänä tai myöhemmin. Päivämäärä kirjataan tarkasti, koska siihen sidotaan myös vastikkeet.

Vastikkeet ja kulut. Kuka maksaa hoito- ja rahoitusvastikkeet mihinkin päivään asti, ja miten jo päätettyjen remonttien kulut jakautuvat. Yhtiökokouksessa päätetty remontti on tyypillinen kohta, josta syntyy erimielisyyttä, jos sitä ei ole kirjattu.

Asunnon kunto ja annetut tiedot. Viittaus asiakirjoihin, jotka ostaja on saanut: isännöitsijätodistus, mahdollinen kuntotarkastusraportti ja tiedot tehdyistä remonteista. Jos tiedät viasta, kirjaa se. Kerrottu ja kirjattu vika ei ole myöhemmin riidan aihe.

Muut ehdot. Esimerkiksi se, mitä irtaimistoa kauppaan kuuluu, ja mahdolliset ehdot ostajan lainan järjestymisestä.

Allekirjoitukset. Päivämäärä, paikka ja kaikkien osapuolten allekirjoitukset.

Asiakirjojen tilaamisesta ja tarkistamisesta on oma artikkelinsa: mitä asiakirjoja asunnon myyntiin tarvitaan. Siitä, mitä ostajalle pitää kertoa, kerromme artikkelissa myyjän tiedonantovelvollisuus.

Kuka tekee kauppakirjan, kun myyt asunnon itse?

Välittäjän kautta myytäessä kauppakirjan laatii välittäjä. Kun myyt itse, teet luonnoksen sinä, ja ostaja tai hänen pankkinsa tarkistaa sen. Käytännössä eteneminen menee näin:

1. Kun hinnasta on sovittu, laadit kauppakirjan luonnoksen.

2. Lähetät luonnoksen ostajalle ja tämän pankille hyväksyttäväksi.

3. Teette tarvittavat korjaukset ja sovitte kaupantekopäivän.

4. Kauppakirja allekirjoitetaan, ja kauppahinta maksetaan. Kun ostaja ottaa asuntolainaa, kaupat tehdään yleensä hänen pankissaan.

Kauppakirja kannattaa tarkistuttaa lakimiehellä ennen allekirjoitusta, varsinkin jos kaupassa on poikkeuksellisia ehtoja.

Kaupan jälkeen: varainsiirtovero ja omistuksen rekisteröinti

Ostaja maksaa varainsiirtoveron. Asunto-osakkeista se on 1,5 % kauppahinnasta, ja veron perusteeseen lasketaan myös osakkeisiin kohdistuva osuus taloyhtiön lainoista. Kun kauppa tehdään ilman välittäjää, ostaja ilmoittaa ja maksaa veron itse kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta.

Ostaja hakee lisäksi omistuksensa rekisteröintiä Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään. Myyjän suostumus rekisteröintiin voidaan esittää kauppakirjalla, joten se kannattaa ottaa luonnokseen mukaan.

Miksi emme jaa tyhjää kauppakirjapohjaa

Tyhjä pohja jättää täyttäjän päätettäväksi, mitä kuhunkin kohtaan kuuluu. Myyntiapurissa kauppakirjan luonnos syntyy sinun asuntosi tiedoista. Kaupanteko-vaiheessa täytät tiedot viidessä osassa: osapuolet, kaupan kohde, hinta ja maksu, muut ehdot sekä tarkistus. Lopuksi lataat muokattavan Word-luonnoksen, jonka lähetät ostajalle ja pankille.

Ostajan henkilötietoja ei tallenneta. Ne jäävät luonnokseen tyhjiksi kohdiksi, jotka täydennät itse ennen kaupantekoa. Luonnos ei ole juridisesti tarkistettu valmis kauppakirja, vaan pohja, jonka tarkistutat ennen allekirjoitusta.

Kauppakirjan luonnos kuuluu molempiin paketteihin:

• Kevyt 299 €: vaiheittainen myyntiopas, muistilistat ja kauppakirjan luonnos. Hoidat myynnin itse.

• Premium 449 € (syystarjous, normaalisti 849 €): lisäksi ammattivalokuvaus, pohjakuvat, myynti-ilmoitustekstit ja asiantuntijatuki.

Palvelu koskee osakeasuntoja eli kerros- ja rivitaloasuntoja Uudellamaalla sekä Turun, Tampereen ja Jyväskylän seuduilla. Emme ole kiinteistönvälitysliike emmekä anna lakineuvontaa. Annamme myyntipolun, materiaalit ja tuen tärkeisiin vaiheisiin. Lue myös, mitä asunnon myynti ilman välittäjää käytännössä vaatii.

Usein kysyttyä kauppakirjasta

Kuka laatii kauppakirjan, jos välittäjää ei ole?

Myyjä ja ostaja keskenään. Tavallisesti myyjä tekee luonnoksen ja ostaja tai hänen pankkinsa tarkistaa sen.

Missä kaupat tehdään?

Kun ostaja rahoittaa kaupan lainalla, kaupat tehdään yleensä hänen pankissaan. Siellä allekirjoitetaan kauppakirja ja maksetaan kauppahinta.

Kuka maksaa varainsiirtoveron?

Ostaja. Asunto-osakkeista vero on 1,5 % kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta, ja ilman välittäjää tehdyssä kaupassa se maksetaan kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta.

Saako Myyntiapurista valmiin kauppakirjan?

Saat muokattavan kauppakirjan luonnoksen, joka rakentuu asuntosi tiedoista. Luonnos tarkistetaan ja täydennetään ennen allekirjoitusta, ja suosittelemme lakimiehen tarkistusta.

Koskeeko tämä kiinteistön kauppaa?

Ei. Artikkeli koskee asunto-osakkeita. Kiinteistön kaupassa on omat muotovaatimuksensa, ja se tehdään kaupanvahvistajan läsnä ollessa.

Lähteet

• Verohallinto: Varainsiirtovero arvopapereiden luovutuksessa, https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/79871/varainsiirtovero-arvopapereiden-luovutuksessa8/ (luettu 3.11.2026)

• Maanmittauslaitos: Näin rekisteröit osakehuoneistosi omistusoikeuden, https://www.maanmittauslaitos.fi/huoneistot-ja-kiinteistot/huoneistot-ja-asuntokauppa/asiointiapuri (luettu 3.11.2026)

• Asunnon Myyntiapurin paketit ja hinnat: https://myyntiapuri.fi/palvelut (luettu 3.11.2026)