Tarvitseeko osakeasuntoon kuntotarkastus ennen myyntiä?

Kerros- ja rivitalokaupassa kuntotarkastus ei ole pakollinen eikä yhtä vakiintunut kuin omakotitalokaupassa. Se on harkinnanvarainen, mutta oikeassa tilanteessa se on halpa vakuutus.

Kolme eri asiaa, joita usein sekoitetaan

Kosteuskartoitus eli pintakosteusmittaus on nopea ja edullinen tarkastus, jossa pintamittarilla etsitään kohonnutta kosteutta rakenteiden pinnasta. Huomaa että pintamittari antaa vain suuntaa antavan tuloksen. Kohonnut lukema voi johtua kosteudesta, mutta myös materiaalista tai metallista rakenteen takana. Pelkkä korkea lukema ei siis todista vauriota.

Kuntotarkastus on laajempi, aistinvarainen ja pääosin rakenteita rikkomaton yleisarvio huoneiston kunnosta. Tarkastaja käy läpi näkyvät rakenteet, märkätilat, pinnat ja varusteet sekä kirjaa havainnot raporttiin. Huoneistossa tarkastus on suppeampi kuin omakotitalossa, koska suuri osa rakenteista on taloyhtiön vastuulla ja sijaitsee yhtiön yleisissä tiloissa.

Kuntotutkimus on syvällisin selvitys. Siinä avataan rakenteita ja selvitetään vaurion syy ja laajuus. Se tehdään yleensä vasta, jos kartoitus tai tarkastus antaa aihetta epäilyyn.

Tarkat kosteusmittaukset tehdään rakennetta rikkovilla menetelmillä. Porareikämittauksessa rakenteeseen porataan reikä ja anturi mittaa suhteellista kosteutta, mikä on luotettava tapa betonirakenteissa. Viiltomittauksessa vedeneristeen tai muovimaton alle tehdään pieni viilto, ja sitä käytetään yleisesti märkätiloissa.

Näistä jää rakenteisiin pieniä jälkiä. Jos ostaja vaatii tutkimuksia, sopikaa etukäteen kuka vastaa paikkaamisesta.

Mitä ne maksavat

Hinnat vaihtelevat alueittain ja kohteen mukaan, joten pyydä aina kiinteähintainen tarjous etukäteen. Karkeana suuntaviivana:

• Pintakosteuskartoitus noin 150-400 euroa

• Asuntokaupan kuntotarkastus huoneistossa noin 300-600 euroa

• Porareikä- tai viiltomittaus lisänä noin 50-150 euroa

• Märkätilan kuntotutkimus tai rakenneavaus noin 500-1 500 euroa

Näkyvä vaurio ei automaattisesti ole sinun korjattavasi

Tämä on osakeasuntokaupan tärkein erityispiirre, ja se maksaa myyjille rahaa joka vuosi. Asunto-osakeyhtiölaki jakaa kunnossapitovastuun kahtia. Taloyhtiö vastaa pääsääntöisesti rakenteista ja perusjärjestelmistä eli kantavista rakenteista, rakenteiden sisäisistä putkista ja johdoista sekä lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmistä. Osakas vastaa huoneiston sisäpuolisista osista, kuten pinnoista ja itse teettämistään muutostöistä.

Jos huoneistossa näkyvän kosteusvaurion syy on rakenteen sisäisen putken vuoto, korjaus voi kuulua taloyhtiölle. Älä siis tilaa kallista korjausta omalla kustannuksellasi ennen kuin vastuuraja on selvitetty.

Jos epäilet kosteutta, ilmoita siitä isännöitsijälle tai hallitukselle. Vaurio saattaa liittyä yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin, ja ilmoittaminen suojaa myös sinua.

Taloyhtiön korjaus ei tarkoita ilmaista tasoparannusta

Vaikka taloyhtiö vastaisi korjauksesta, se korjaa rakenteen lähtökohtaisesti alkuperäistä vastaavaan tasoon. Jos vanhassa muovimattolattiaisessa kylpyhuoneessa havaitaan vaurio ja haluat samalla uusia tilan kokonaan laatoitetuksi, erotus jää sinun maksettavaksesi.

Tasoparannus kannattaa silti neuvotella juuri korjauksen yhteydessä. Se on selvästi edullisempi silloin, koska purku-, suojaus- ja perustyöt tehdään joka tapauksessa.

Milloin tarkastus kannattaa teettää

Harkitse mittausta tai tarkastusta ainakin näissä tilanteissa: märkätilat ovat vanhat tai remontista ei ole dokumentteja, huoneistossa tai taloyhtiössä on ollut vuotoja, näet itse varoitusmerkkejä, tai ostaja pyytää sitä.

Ennen myyntiä teetetystä tarkastuksesta on kolme etua. Saat tiedon ongelmista ennen kuin kauppa on tehty. Voit korjata tai hinnoitella asian avoimesti, mikä vähentää jälkikäteisten reklamaatioiden ja virhevastuun riskiä. Ja ostajan luottamus kasvaa, kun tarjolla on dokumentoitua tietoa arvailun sijaan.

Hyväkuntoisessa asunnossa tarkastus toimii myös myyntiargumenttina: se muuttaa väitteen todisteeksi.

Ostajalla on oikeus teettää oma tarkastus. Sopikaa etukäteen kuka maksaa, missä vaiheessa tarkastus tehdään ja päästetäänkö tarkastaja sisään.

Pyydä taloyhtiöstä nämä

Pyydä isännöitsijältä korjaushistoria ja PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma, ja selvitä onko yhtiössä ollut vesivahinkoja. Tuleva putki-, katto- tai julkisivuremontti vaikuttaa myyntiin, mutta ei välttämättä tee siitä vaikeampaa. Tiedossa oleva ja aikataulutettu remontti on ostajalle usein helpompi asia kuin epämääräinen epävarmuus.

Mitä portaali tekee tässä kohdassa

Käy läpi riskialueet joita voit itse tarkkailla, kertoo miten raporttia luetaan ja mitä havainnoista pitää kertoa ostajalle, ja antaa neljä tarkistuslistaa: ennen päätöstä, tarkastusta tilatessa, tulosten saavuttua ja myyntivaiheessa. Ohje tarkentuu asuntosi iän, märkätilojen ja taloyhtiön tietojen mukaan.

Tämä artikkeli on yleistä tietoa, ei juridista neuvontaa. Vastuunjakoon liittyvät riitatilanteet kannattaa tarkistuttaa lakimiehellä.